Консультативный совет Министерства по налогам и сборам рассмотрел 6 ноября порядок применения положений ст. 90 НК для целей подтверждения рыночной цены результатов независимой оценки эксперта, произведенной сравнительным рыночным методом оценки.
Согласно статье 90 НК для установления правильности определения налоговой базы налога на прибыль используются сведения о рыночной стоимости объектов оценки, проведенной в соответствии с законодательством, определенной на основании фактически сложившихся рыночных цен по идентичным (при их отсутствии - однородным) товарам в сопоставимом налоговом периоде.
Для контроля трансфертных цен организации, реализующие объекты недвижимости (например, квартиры) своим работникам или иным взаимозависимым лицам, и желающие иметь документальное подтверждение рыночной стоимости продаваемого объекта, заказывают независимую оценку эксперта. При этом заключается договор с территориальным органом ГУП «Национальное кадастровое агентство».
Ранее, на «круглом столе» «Взаимозависимые лица и налоговый контроль за сделками с ними» представители МНС отметили, что независимая экспертная оценка может быть обоснованием рыночной цены, если она проводится оценщиком на основании фактически состоявшихся сделок.
Но тогда возникает вопрос: какой должен быть порядок определения стоимости объекта оценки, чтобы полученный результат можно было использовать для подтверждения его рыночной стоимости?
В соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав, утв. Указом от 13.10.2006 № 615, независимой считается оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров либо судебных постановлений с соблюдением требований, определенных в Положении.
При проведении независимой оценки оценщик сам определяет метод оценки в соответствии с Положением и руководствуется правилами, изложенными в ТКП 52.3.01-2015 утв. приказом Госкомимущества от 20.08.2015 №179, и СТБ 52.0.01-2017, утв. постановлением Госстандарта от 13.01.2017 №4.
На практике при проведении независимой оценки стоимости жилых помещений используется сравнительный рыночный метод с применением метода компенсационных корректировок. При этом анализируются не только фактически состоявшиеся сделки, но и предложения на рынке, а также соответствующие корректировки. Однако здесь возникает ряд проблем. Во-первых, необходимо иметь информацию о достаточно большом количестве сделок с сопоставимыми объектами. Это требует наличия обширных баз данных со свободным доступом к их содержанию. Во-вторых, по мнению некоторых заказчиков, результаты оценки иногда выглядят довольно спорно.
Поэтому Консультативный совет решил дополнительно обсудить проблему с Госкомимуществом для выработки взвешенного решения и последующих разъяснений.
В работе Консультативного совета принял участие замдиректора по консалтинговым услугам «Даксин Глобал Бел» Евгений Герштейн.